物业管理基础知识及常见纠纷
2024-03-21 来源： 浏览：
一、物业管理基础知识
1、什么是物业管理：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2、什么是业主
不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。
根据《四川省物业管理条例》第十七条第三款，尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
3、什么是业主大会
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
4、业主大会履行什么职责
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5、什么是业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体事实业主大会的决议
6、业主委员会履行什么职责
业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；
（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；
（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；
（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；
（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；
（十）监督管理规约的实施；
（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
二、 常见物业纠纷及结论
1、 房子没有入住要交物业费吗？
结论：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。但若因开发商原因导致未能在约定时间交付房屋，在房屋实际交付之前应当由开发商承担物业费
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2、 房屋质量问题导致漏水，不交物业费，合法吗
结论：因房屋质量问题导致的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。
3、 没交物业费，物业对业主停水停电，合法吗？
结论：不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
4、 物业擅自将地面停车位对外出租，导致业主无法停车，合法吗？
结论：核心在于物业公司是否有相应授权。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
6、 小区内违规停放的电瓶车自燃，业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？
结论：物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。
法律依据：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
7、 物业公司是否有权罚款？
结论：无权
法律依据：《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。
8、 业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？
结论： 根据《物业管理条例》第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工 作。但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
9、 小区内公共区域的广告收益归谁所有？
结论： 全体业主。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益归全体业主所有，由业主共同决定业主共有部分的经营、收益情况及使用等，并以合理方式向业主公开。
10、 业主因高空坠物砸中受伤，物业是否有责任？
结论：未采取必要安全保障措施的有责任。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
11、 物业公司可以将哪些服务事项转委托？
结论：部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
1、什么是物业管理：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2、什么是业主
不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。
根据《四川省物业管理条例》第十七条第三款，尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：
（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；
（二）因继承取得房屋所有权的；
（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；
（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；
（五）法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
3、什么是业主大会
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
4、业主大会履行什么职责
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
5、什么是业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体事实业主大会的决议
6、业主委员会履行什么职责
业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；
（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；
（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；
（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；
（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；
（十）监督管理规约的实施；
（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
二、 常见物业纠纷及结论
1、 房子没有入住要交物业费吗？
结论：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。但若因开发商原因导致未能在约定时间交付房屋，在房屋实际交付之前应当由开发商承担物业费
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
2、 房屋质量问题导致漏水，不交物业费，合法吗
结论：因房屋质量问题导致的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。
3、 没交物业费，物业对业主停水停电，合法吗？
结论：不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
4、 物业擅自将地面停车位对外出租，导致业主无法停车，合法吗？
结论：核心在于物业公司是否有相应授权。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
6、 小区内违规停放的电瓶车自燃，业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？
结论：物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。
法律依据：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
7、 物业公司是否有权罚款？
结论：无权
法律依据：《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。
8、 业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？
结论： 根据《物业管理条例》第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工 作。但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
9、 小区内公共区域的广告收益归谁所有？
结论： 全体业主。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。公共收益归全体业主所有，由业主共同决定业主共有部分的经营、收益情况及使用等，并以合理方式向业主公开。
10、 业主因高空坠物砸中受伤，物业是否有责任？
结论：未采取必要安全保障措施的有责任。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
11、 物业公司可以将哪些服务事项转委托？
结论：部分专项服务事项可以委托，但对该部分专项服务事项向业主负责。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十一条规定：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
