预约？本约？律师巧计免赔偿！
2019-06-13 来源： 浏览：
---作者：王希富
案情描述：
2017年5月2日，甲医院（下称“医院”）与乙公司签订《租赁意向协议》。约定：医院拟租赁乙公司所有的房屋，租赁用途为经营、设立医院，面积7500平方米；意向书自签订之日生效，有效期为两个月，双方应当在意向书的有效期限内签订《租赁合同》；医院向乙公司支付10万元的诚意金，约定在意向书有效期内如 乙公司将房屋另行出租，则应当向医院双倍返还诚意金；《租赁意向协议》签订后，在有效期内双方并未签订正式的《租赁合同》，双方又拟定《租赁意向书》补充协议，约定之前的意向书继续有效，且有效期延至医院取得医疗机构设置许可为止；医院在2017年11月15日取得医疗机构设置许可证，但双方仍未签订正式的《租赁合同》。随后乙公司向法院起诉请求医院赔偿2017年7月至2017年12月租金损失760924.8元，诉讼费由医院承担。由于医院对乙公司起诉不知情，导致一审法院缺席审理，一审法院支持 乙公司全部诉讼请求。在上诉期内医院委托我所律师代理上诉。
争议焦点：
医院未在《租赁意向书》有效期内与乙公司签订违约责任是否存在违约？即使医院存在违约，应当承担怎样的违约责任、如何计算？
代理思路：
1、查询涉案房屋情况，是否符合出租、适用条件，确定《租赁意向书》是否有效？
本案涉及的是房屋租赁纠纷，代理律师受理案件后第一时间去查询房屋建设档案、消防验收资料等。查询资料后确定房屋在2017年7月份才进行验收，在签订《租赁意向书》时，涉案房屋并未竣工验收。主张根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，由于没有竣工验收，不得交付使用，双方签订的《租赁意向书》因违反法律、行政法规强制性规定而无效。
2、主张医院未与乙公司签订《租赁合同》是因为案涉房屋不符合设立医院的要求，根据《租赁意向书》约定双方之间的协议自行终止，不存在违约行为。
收集关于设立医院的相关技术规范和技术标准，查询案涉房屋的消防备案和房屋设计资料。根据查询的资料主张案涉房屋消防设计、建设物（楼道、通道、电梯）设计均不符合医院设立的技术标准；涉案房屋周围存在汽车修理厂，有大量有毒有害、易燃易爆气体，涉案房屋不适宜设立医院。根据《租赁意向书》“在‘该处不适合建立该类型医院’情况下，协议自行终止，互相不承担违约责任”的约定，医院不存在违约行为，更不应当承担责任。
3、即使协议有效且医院存在违约行为，应当承担的违约责任只包括可信赖利益损失，不存在可得利益损失，不应当以房屋租金的计算标准计算违约金。
在本案中医院和乙公司仅签署《租赁意向书》，未签订正式的《租赁合同》。而《租赁意向书》的性质为预约合同，预约合同的义务即签订本约，是缔结租赁合同（本约）的一个过程。预约合同违约损失只能是信赖本约能够订立而为准备履行本约签订所遭受的损失和所做出的的支出，预约合同本身并无实际交易行为，不存在可得利益损失；租金损失属于租赁合同签订后未依约履行而产生的可得利益损失，在本案中双方均未签订正式的房屋租赁合同，也未就租金达成一致，故不应当参照租金的标准计算违约金。
一审中计算的违约金从2017年7月2日计算至2017年12月没有依据，在《租赁意向书》后双方又达成补充协议，《租赁意向书》有效期至取得医疗机构设置许可为止。医院在2017年11月15日才取得设置许可，即使存在违约，违约的时间也是从2017年11月15日开始计算，而2017年7月至2017年11月15日之前的房屋空置是乙公司应当承担的商业风险，不应当计算违约金。
4、涉案房屋一直未交付医院， 乙公司一直在占有、利用该房屋，故不存在损失。
调查到涉案房屋在2017与医院签订《租赁意向书》时就一直在与第三方洽谈房屋的装修事宜，且在2018年1月涉案房屋已经装修成酒店，所以涉案房屋一直在被合理利用，不存在房屋空置的损失。
裁判结果：
撤销一审判决书，并驳回 乙公司的全部诉讼请求。
案件总结：
1、合同纠纷案件中，应当首先确定合同的效力。
在合同纠纷案件中，首先思考合同的效力问题。因为在合同纠纷诉讼中，当事人均是依据合同约定来判定合同相对方的行为是否存在违约以及违约后的违约责任等问题。如果合同无效则不能依据合同主张违约责任，只能主张缔约过失责任，缔约过失责任赔偿范围仅包含可信赖利益损失，这个损失包括直接利益的减少，如谈判中发生的费用，还应当包括受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失等，而不包含可得利益损失。
2、应针对案件的特殊性做研究。
在本案中医院租赁的 乙公司房屋用于设置医院，则应当考虑到医院的特殊性，医院人流量大，相关部门均对医院设置的场所要求作出特殊规定。所以应当考虑涉案的房屋是否满足设置医院的技术规范，涉案房屋如果不能满足医院设置要求，那么即使签订正式《租赁合同》，因为不能达到使用目的也可主张解除合同，那么签署与不签署《租赁合同》均无意义。这些医院设置的技术规范、标准可能最终不会成为法院判决的主张依据，但是会对法官的内心确认带来一定的影响。
3、应当区分预约合同的违约责任和本约合同的违约责任。
我国现行的《合同法》中并未对预约合同进行规定，是在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”中对预约合同进行了规定。预约合同是订立本约的一个过程，但其又是独立的一个合同，如果没有按照预约合同约定订立本约，可以依法主张违约责任。如何认定损失范围，首先不能参照本约的违约条款主张违约责任，因为本约尚未成立；其次其订立合同本身并无实质的交易行为，也不存在可得利益损失。现有的司法实践中认为，预约违约的损失应为信赖利益损失，通常包括所受损失与所失利益，即当事人由于信赖本约能够得以订立而为准备履行本约所遭受的损失和所作的支出。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已付金钱的利息等,以及因为信赖本约的订立放弃其他订约机会而遭受的机会利益损失。
医院未在《租赁意向书》有效期内与乙公司签订违约责任是否存在违约？即使医院存在违约，应当承担怎样的违约责任、如何计算？
代理思路：
1、查询涉案房屋情况，是否符合出租、适用条件，确定《租赁意向书》是否有效？
本案涉及的是房屋租赁纠纷，代理律师受理案件后第一时间去查询房屋建设档案、消防验收资料等。查询资料后确定房屋在2017年7月份才进行验收，在签订《租赁意向书》时，涉案房屋并未竣工验收。主张根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，由于没有竣工验收，不得交付使用，双方签订的《租赁意向书》因违反法律、行政法规强制性规定而无效。
2、主张医院未与乙公司签订《租赁合同》是因为案涉房屋不符合设立医院的要求，根据《租赁意向书》约定双方之间的协议自行终止，不存在违约行为。
收集关于设立医院的相关技术规范和技术标准，查询案涉房屋的消防备案和房屋设计资料。根据查询的资料主张案涉房屋消防设计、建设物（楼道、通道、电梯）设计均不符合医院设立的技术标准；涉案房屋周围存在汽车修理厂，有大量有毒有害、易燃易爆气体，涉案房屋不适宜设立医院。根据《租赁意向书》“在‘该处不适合建立该类型医院’情况下，协议自行终止，互相不承担违约责任”的约定，医院不存在违约行为，更不应当承担责任。
3、即使协议有效且医院存在违约行为，应当承担的违约责任只包括可信赖利益损失，不存在可得利益损失，不应当以房屋租金的计算标准计算违约金。
在本案中医院和乙公司仅签署《租赁意向书》，未签订正式的《租赁合同》。而《租赁意向书》的性质为预约合同，预约合同的义务即签订本约，是缔结租赁合同（本约）的一个过程。预约合同违约损失只能是信赖本约能够订立而为准备履行本约签订所遭受的损失和所做出的的支出，预约合同本身并无实际交易行为，不存在可得利益损失；租金损失属于租赁合同签订后未依约履行而产生的可得利益损失，在本案中双方均未签订正式的房屋租赁合同，也未就租金达成一致，故不应当参照租金的标准计算违约金。
一审中计算的违约金从2017年7月2日计算至2017年12月没有依据，在《租赁意向书》后双方又达成补充协议，《租赁意向书》有效期至取得医疗机构设置许可为止。医院在2017年11月15日才取得设置许可，即使存在违约，违约的时间也是从2017年11月15日开始计算，而2017年7月至2017年11月15日之前的房屋空置是乙公司应当承担的商业风险，不应当计算违约金。
4、涉案房屋一直未交付医院， 乙公司一直在占有、利用该房屋，故不存在损失。
调查到涉案房屋在2017与医院签订《租赁意向书》时就一直在与第三方洽谈房屋的装修事宜，且在2018年1月涉案房屋已经装修成酒店，所以涉案房屋一直在被合理利用，不存在房屋空置的损失。
裁判结果：
撤销一审判决书，并驳回 乙公司的全部诉讼请求。
案件总结：
1、合同纠纷案件中，应当首先确定合同的效力。
在合同纠纷案件中，首先思考合同的效力问题。因为在合同纠纷诉讼中，当事人均是依据合同约定来判定合同相对方的行为是否存在违约以及违约后的违约责任等问题。如果合同无效则不能依据合同主张违约责任，只能主张缔约过失责任，缔约过失责任赔偿范围仅包含可信赖利益损失，这个损失包括直接利益的减少，如谈判中发生的费用，还应当包括受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失等，而不包含可得利益损失。
2、应针对案件的特殊性做研究。
在本案中医院租赁的 乙公司房屋用于设置医院，则应当考虑到医院的特殊性，医院人流量大，相关部门均对医院设置的场所要求作出特殊规定。所以应当考虑涉案的房屋是否满足设置医院的技术规范，涉案房屋如果不能满足医院设置要求，那么即使签订正式《租赁合同》，因为不能达到使用目的也可主张解除合同，那么签署与不签署《租赁合同》均无意义。这些医院设置的技术规范、标准可能最终不会成为法院判决的主张依据，但是会对法官的内心确认带来一定的影响。
3、应当区分预约合同的违约责任和本约合同的违约责任。
我国现行的《合同法》中并未对预约合同进行规定，是在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”中对预约合同进行了规定。预约合同是订立本约的一个过程，但其又是独立的一个合同，如果没有按照预约合同约定订立本约，可以依法主张违约责任。如何认定损失范围，首先不能参照本约的违约条款主张违约责任，因为本约尚未成立；其次其订立合同本身并无实质的交易行为，也不存在可得利益损失。现有的司法实践中认为，预约违约的损失应为信赖利益损失，通常包括所受损失与所失利益，即当事人由于信赖本约能够得以订立而为准备履行本约所遭受的损失和所作的支出。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已付金钱的利息等,以及因为信赖本约的订立放弃其他订约机会而遭受的机会利益损失。
