“新冠”疫情致使合同难以正常履行的 应对策略(四）
2020-03-10 来源： 浏览：
租赁合同的应对策略
（接上文）
“新冠”疫情期间各级政府为此所采取的措施，如果与租赁合同不能履行之间具有直接因果联系，建议当事人以不可抗力主张免责；“新冠”疫情期间各级政府为此所采取的措施，如果不是造成无法履行而是造成履行租赁合同困难或导致履行租赁合同成本高昂异常状况的原因，建议当事人以情势变更主张风险分担。具体分析如下：
一、各业态租赁分析
（一）住宅小区
租赁合同签署后，发生“新冠”疫情，如果地方政府采取相应行政措施限制承租人春节大假后返回，或者住宅小区采取了封锁措施禁止租户进入，或有其他强制措施致使承租人无法使用房屋的。客观上造成该类租赁合同承租人无法履行合同，上述措施应被认定为不可抗力。长期租赁合同，承租人可以援引不可抗力请求减免租金或延长租期。对于短期或假期租赁合同，可以请求解除。
（二）园区、写字楼、大厦等办公场所
本次疫情对在园区、写字楼、大厦等场所办公的承租人影响较大。政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业等承租主体无法正常组织员工上班，企业经营受到较大影响。同时，园区、写字楼、大厦等场所管理人也出台相应管理措施，需满足其要求的复工条件（特别是对口罩数量做了严格的要求，直到口罩都严重短缺的今天，承租人即使穷尽一切办法在短时间内也无法满足）和时间节点才能复工（一般都晚于政府规定的最早复工时间）。承租人因上述措施无法正常复工的，上述措施应被认定为不可抗力且与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
（三）餐饮娱乐、休闲消费、购物中心等营业场所
1、政府为避免疫情蔓延，相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所进行营业，上述承租主体因无法实际开展经营活动，营业场所经营收入为零，还需要承担原材料、产品采购、员工工资等成本亏损，此类场所营业的承租人遭受了巨大损失。上述限制措施应被认定为不可抗力且与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
2、鉴于餐饮娱乐、休闲消费等商业场所承租方的租赁目的就是为了承接巨大的人流量实现消费变现，由于受到疫情及政府行政措施的限制或者在解除限制措施后，由于疫情原因导致人们不敢出门、人流量骤减，导致这些商业场所的承租人营业收入随之骤减，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，如果继续履行合同对于承租方而言显然既不能实现合同目的，也是不公平的。建议以情势变更为由主张适用《合同法解释二》第26条关于情势变更的规定，要求与出租人合理风险分担，商量减免疫情期间的租金。
（四）工厂、仓库等生产场所
1、受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响，致使工厂、仓储等生产性企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的，政府限制措施或工厂、仓库所在园区的限制措施应被认定为不可抗力与承租人不能使用租赁物具有直接因果关系。
2、涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，钢铁、化工等连续生产企业，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，各级政府要求在做好疫情防控的前提下正常经营的，则不属于不可抗力。因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。
（未完待续）
主要撰稿人：童友松
修订人：董洪麟
编辑：刘宇航
2020年3月10日
