“新冠”疫情致使合同难以正常履行的 应对策略(五）
2020-03-11 来源： 浏览：
（接上文）
二、不同市场主体应对疫情期间房屋租赁事宜的可行性主张
（一）商业承租人能否要求减免受此次疫情影响停业期间的租金？
承租人租赁的商业，如根据防控要求暂停营业或关闭市场时，可以根据公平原则，向出租人提出减免暂停营业或关闭市场期间的租金，并经双方协商一致后，签订书面补充协议。如果无法达成一致，建议先交租金，然后进一步交涉或按照合同约定方式提请仲裁或诉讼解决。建议承租人尽量不要擅自停交或减少租金，避免违约风险。因为对于是否减免租金，在诉讼中，法官是有一定自由裁量权的。此次“新冠”疫情与非典相似，从收集的“非典”案例来看，大部分法院支持减免租金（有的法院认为可以全免，有的法院认为应当合理分担租金损失），少数法院不支持减免租金。支持的理由主要为：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金；非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立；“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营期间应酌情减免租金。不支持的理由主要有：非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果；“非典”期间造成的停业损失不属于不可抗力，仍在正常的经营风险范围内，应由经营者应承担。因此，“新冠”疫情虽然比“非典”涉及的区域更加广泛、涉及的交易主体数量更加庞大，如果最高人民法院不做出统一的司法解释或指导性意见，相信不同地区的法院会作出不同的认定。
（二）生活居住用房的承租人，其承租的居住房屋空置期间的租金能否减免？
房屋租赁合同不属于即时性合同，除短期或假期租赁合同外，受到此次疫情的影响仅仅局限于某个时间段。因强制隔离措施造成承租人不能返回租赁房屋居住，所造成的空置期间的租金损失能否减免不能一概而论。首先，要看租赁合同中有没有对于突发卫生公共事件的明确约定，有约定的按照约定处理；如果没有约定的，在未出台新的司法解释或相关规定的情况下，可参照2003年非典期间最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的规定，援引不可抗力和公平原则，要求出租人减免租金。
（三）承租人以新型冠状病毒肺炎疫情为由拖欠租金，是否构成违约？出租人是否据此可以直接解除租赁合同？
承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，造成无法及时足额支付租赁价款的，如情况属实，属于不可抗力因素，不构成违约，出租人无权单方解除租赁合同。但是，在承租人被解除隔离措施后仍不支付租金，经出租人催告且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租人有权依据《合同法》94条规定，单方通知承租人解除租赁合同。
（四）如果因此次肺炎疫情取消国内旅游和度假安排而不需要租赁当地房屋的，能否向出租人主张解除租赁合同并返还定金？
如出发地或租赁房屋所在地，任一区域属于本次突发公共卫生事件中政府强制性隔离范围且租赁期限与隔离期存在重合或交叉关联性的；或者，本人或家人因感染（疑似感染）新冠病毒而被隔离治疗（观察）的，因此客观原因造成不能履行已经订立的租赁合同，则构成不可抗力，可单方提出解除合同并要求接受定金的一方退回收到的定金，但应及时通知对方并提供相应证明材料的义务。
（未完待续）
主要撰稿人：童友松
修订人：董洪麟
编辑：刘宇航
2020年3月11日
