“新冠”疫情致使合同难以正常履行的 应对策略(六）
2020-03-16 来源： 浏览：
（接上文）
三、出租人与承租人的应对策略
（一）承租人应对策略
1、如果是短期租赁合同或假期租赁合同，根据疫情控制期间与租赁期间的具体情况，若各级政府防疫措施导致承租人无法履行合同的，可以考虑根据《合同法》第94条主张解除租赁合同，免除该合同履行义务与责任。
2、如果是长期租赁合同，对于不能履行期间，可请求免除租金或延长租赁期限，但不能主张解除合同。
3、无论是解除合同还是主张减免租金义务，都要及时通知对方并在合理期限内提供证明文件（含不可抗力确实发生及不能履行合同义务的证明文件），未及时通知对方导致对方遭受损失的应予以赔偿；
（二）出租人应对策略
1、如果是短期合同或假期租赁合同，根据疫情控制期间与租赁期间的具体情况，根据各级政府防疫措施导致出租人无法履行合同的，可以考虑根据《合同法》第94条主张解除租赁合同，免除该合同履行义务与责任。
2、如果是长期租赁合同，在签署租赁合同后发生“新冠”疫情，地方政府采取相应行政措施限制出租人春节大假后返回，或有其他强制措施致使出租人无法交付房屋的，出租人不承担迟延履行的违约责任，但应在交付房屋障碍消除后第一时间履行自己的交房义务。承租人有权不交付此期间的租金。
（三）对出租人、承租人的共同温馨提示
承租人或出租人因“新冠”疫情及各级政府为此所采取的措施导致租赁合同无法履行，均应注意：
1、查看合同约定。合同约定和法律规定是解决租赁合同纠纷后争议的基本依据。如果当事人对不可抗力、情势变更的定义、法律后果、责任分担、救济措施等作出约定的，须按照约定执行。只有租赁合同没有约定或约定不明或相关条款被确认无效的情况下，才适用法律的规定。
2、通知、提供证明。如果一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，在合理期限内提供履行障碍的证明文件，以便后续协商或通过法律途径解决争议。
3、固定、留存证据。无论是援引不可抗力解除合同、变更合同或免除责任，还是援引情势变更要求减免租金，都应当对相关事实承担举证责任，特别是需要提供“新冠”疫情与履行不能之间具有因果关系的证据。具体到“新冠”疫情案件，当事人应当注意收集和留存有关疫情发展、防控措施及造成合同履行障碍等证据。比如，政府针对疫情发布的相关政策、采取的具体措施等；承租人或出租人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间存在协商沟通的，应保留相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可申请公证机构进行证据保全以固定相关证据，特别是电子证据等证。
4、沟通协商变更或解除合同。疫情发生后，根据疫情对合同履行的影响程度、损失情况，从公平、诚实信用原则出发，协商变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，从源头上减少纠纷。
5、诉讼或仲裁解决争议。若协商不成，如果是承租人援引不可抗力或情势变更解除或变更合同，建议承租人先行交纳租金，防止因己方违约而承担不必要的违约责任。当事人按照合同约定的纠纷解决方式，通过诉讼或仲裁变更合同、减免租金或解除合同，但请求事项需谨慎。因疫情性质的确定，各案案情不同，存在差异。需充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同或解除合同，防止不当请求遭遇败诉结果[3]。
6、注意诉讼时效问题。如果对于减免租金或迟延交付房屋等若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利，如果不能的，注意法律规定的三年诉讼时效期限，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，因此最迟在与协商不成后3年内向法院或仲裁提起诉讼或者仲裁处理纠纷。
7、笔者所述应被认定为不可抗力情形，裁决者从合理分担风险、平衡利益出发，在实际审理中不排除被法院认定为构成情势变更，特别是承租人要求减免租金或延长租期的情形。
后记
参考资料：
1、360百科
2、情势变更原则浅析|时间：2003-09-17|来源：中国法院网 | 作者：戴爱民
3、免租还是解除？新冠疫情下商业物业租赁合同该何去何从？|时间：2020-02-17|作者：张易芝
主要撰稿人：童友松
修订人：董洪麟
编辑：刘宇航
2020年3月17日
